我国公募REITs自试点以来快速发展，截止2023年11月30日，发行规模超1000亿元。目前，首批四单消费基础设施REITs（华夏金茂购物中心REIT、华润商业REIT、中金印力消费REIT及嘉实物美消费REIT）已正式获得中国证监会准予注册的批复；此外，华夏首创奥特莱斯REIT、华安百联消费REIT也已申报，消费基础设施REITs发展进程大幅加快。
本文从消费基础设施REITs出发，深入对比分析已获批的四单消费基础设施REITs底层资产情况，并结合我国存量商业不动产现状和海外成熟REITs市场情况，对C-REITs市场未来进行展望。
一、项目概况：底层资产成色优质，经营稳健保障收益
根据四单REITs招募说明书草案（封卷稿）资料对比，其主要存在以下特点：一是底层资产地理位置优越，区位优势明显；二是基础资产运营成熟稳定，增长潜力强劲；三是项目原始权益人运营管理能力突出，产融结合能力初显。
（一）底层资产地理位置优越，区位优势明显
从城市能级看，四单消费REITs均位于强一、二线城市（北京、长沙、青岛及杭州），城市消费需求强盛，人口均超千万，城市发展潜力强劲；从项目区位看，已获批项目均位于所在城市核心商圈辐射范围内，优势区位将为其未来可持续现金流提供有力支撑。
（二）底层资产运营成熟稳定，增长潜力较强
目前已获批的四单项目底层资产运营时间均在5年以上，项目成熟、现金流稳定。根据REITs招募说明书，截止2023年6月，华夏金茂购物中心REIT、华润商业REIT、中金印力消费REIT及嘉实物美消费REIT的出租率分别为98.36%、98.49%、99.2%、88.71%。值得注意的是，嘉实物美消费REIT在风险缓释措施中增加了原始权益人针对首次发售的底层项目未来5年内的可供分配金额做出补偿性承诺的条款。这是我国REITs市场首次引入“保底”协议条款，一定程度体现了原始权益人的信心和决心，也为后续项目发行提供参考。
（三）原始权益人运营管理能力突出，产融结合能力初显
目前已获批的四单消费基础设施REITs原始权益人分别为中国金茂、华润置地、印力集团及物美商业集团，均在商业地产领域深耕多年，运营管理能力较强，同时其旗下资产类型丰富，遍布各能级城市，也为后续资产扩募奠定基础。四单消费基础设施REITs基金管理人分别为华夏基金（两单）、中金基金及嘉实基金，具有丰富的REITs管理经验，与原始权益人之间也有一定交流合作基础，为未来双方产融结合建立基石。
表1 四单消费基础设施REITs对比
数据来源：REITs招募说明书草案（封卷稿）；笔者整理。
注：月租金坪效=年度月均租金收入（包含固定租金收入及提成租金收入）/可租赁面积。
二、发展空间：商业资产存量可观，消费基础设施REITs空间广阔
我国消费基础设施存量充足，商业不动产规模巨大。根据Wind数据，我国商业营业用房新开工面积自2000年以来快速攀升，并于2013年到达高点。此后商业营业用房增速逐步下滑，其增速下降一方面受到宏观因素的影响，另一方面也由于商业地产长期以来缺乏有效退出渠道，无法形成“募、投、管、退”闭环，抑制其弹性发展。从购物中心规模来看，我国购物中心整体规模不断攀升，近5年年复合增长率达8.41%，2022年我国购物中心面积达近5亿平方米，购物中心数量超6000个。无论存量或是增量，我国商业不动产资产规模仍具发展潜力，公募REITs的发展既可解决其退出问题，又可盘活存量资产，有望给商业不动产带来“第二春”。
图1 我国商业营业用房新开工面积及同比
数据来源：Wind，笔者整理。
图2 我国零售商业购物中心规模
数据来源：Wind，笔者整理。
从国际成熟REITs市场看，消费类基础设施REITs也占据较高比例。以美国为例，美国公募REITs市场相对成熟，底层资产类别较为丰富，大致可分为13类，其中消费类基础设施REITs数量和市值规模均处前列。根据Nareit数据，截至2023年11月末，美国零售REITs共30只，占总数量的21.28%，市值规模达1676.49亿美元，市值占比14%。其中17只REITs基础资产为购物中心，市值608.01亿美元，占零售REITs总市值比重为36.27%。根据市场调研机构Mordor Inteligence数据显示，美国2023年商业地产市场规模约为16200亿美元，其零售REITs渗透率约为10.35%，若以此类比计算，我国消费基础设施REITs规模保守估计可达7000亿元，未来将具备更大的发展空间。
三、未来展望：推动不动产金融循环构建，促进经济高质量发展
消费基础设施REITs的发展，为我国存量巨大的商业不动产发展提供了新机遇。展望未来，期待其：一是提振消费，促进经济高质量发展；二是推动商业不动产高质量发展，赋能我国城市更新；三是推动C-REITs市场体系完善，构建我国不动金融新循环。
（一）提振消费，促进经济高质量发展
消费基础设施REITs可通过资本市场价值发现功能，驱动消费基础设施项目良性发展，优化消费场景，促进消费升级，同时也是扩大内需、防止资产负债表衰退的重要举措。此外，消费基础设施相较于其他类型资产市场化程度更高、收益更富弹性，其通过二级市场公开上市，使居民也能够享受其资产升值带来的效益，有利于促进社会共同富裕。
（二）推动商业不动产高质量发展，赋能我国城市更新
我国商业不动产存量规模大，基于我国人口、经济等强劲增长动力，商业不动产未来仍有发展空间。公募REITs权益型属性突出，通过公开市场、长期流动的资本工具，有利于改善商业不动产融资工具体系，更好发挥其主动管理能力，赋能我国城市更新。未来公募REITs还将持续扩容，有望延伸至办公楼、酒店等领域，消费类基础设施REITs也有望成为C-REITs市场规模占比最大的资产类型之一。
（三）推动C-REITs市场体系完善，构建我国不动金融新循环
公募REITs为消费基础设施提供有效的退出渠道，实现“投、融、管、退”闭环。我国消费基础设施规模大、回报好，其发行上市不仅大幅增强消费基础设施流动性，还丰富了C-REITs市场资产类别，有利于形成C-REITs良性循环。公募REITs规模效应逐渐显现后有望为我国经济发展提供源源不断的动力，推动构建我国不动产金融新循环，促进经济高质量发展。
报告作者
郭翔宇 det365官方网站登录不动产金融研究中心研究总监、高级研究专员 余 健 det365官方网站登录不动产金融研究中心研究专员
常 玥 det365官方网站登录不动产金融研究中心研究助理
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